תב״ע (תוכנית בניין עיר)

תב״ע, ראשי תיבות של 'תוכנית בניין עיר', היא המסמך התכנוני-סטטוטורי המחייב הקובע את זכויות הבנייה המדויקות החלות על מגרש או אזור נתון - ייעוד הקרקע, אחוזי הבנייה המותרים, גובה המבנים, מספר הקומות, קווי הבניין ושימושי הקרקע המותרים כגון מגורים, מסחר או תעסוקה. תב״ע היא הכלי המרכזי דרכו מיישמת הרשות המקומית את תוכנית האב הרחבה יותר ברמת המגרש הבודד, והיא זו שקובעת בפועל מה ניתן לבנות ומה אסור. כל בקשה להיתר בנייה חייבת להיות תואמת לתב״ע החלה על השטח, ואם היזם מבקש לחרוג ממנה - למשל להוסיף קומות או לשנות ייעוד - יש צורך בהליך של שינוי תב״ע או הקלה, הכרוך בדיונים בוועדת תכנון ולעיתים גם בהתנגדויות ציבוריות. בפרויקטים של התחדשות עירונית, שינוי תב״ע הוא לרוב שלב הכרחי המאפשר תוספת יחידות דיור משמעותית מעבר למצב הקיים. הבנת התב״ע החלה על מגרש מסוים היא הצעד הראשון בכל בדיקת היתכנות כלכלית של פרויקט נדל״ני, שכן היא קובעת את היקף הבנייה האפשרי ובכך משפיעה ישירות על שווי הקרקע והכדאיות הכלכלית של היזמות.